Venta de vivienda, ¿en 2014 o esperar al 2015?
El nuevo tratamiento de las plusvalías que entrará en vigor en enero de 2015 debe hacerle plantearse si vender antes del 31-12-2014 o bien, esperar a 2015.
Hasta ahora, en el caso de bienes inmuebles, corregíamos la inflación mediante coeficientes de depreciación monetaria que se aprobaban anualmente en los Presupuestos Generales del Estado. Esta posibilidad, desaparece con el nuevo año 2015 debido a que en la Reforma Fiscal, que está aprobando el Parlamento (gracias a la mayoría parlamentaria del partido gobernante pues las enmiendas son generalizadas), se elimina dicha posibilidad.
De otra parte, se va a producir una rebaja en el tipo de la base del ahorro aunque, en algunos casos, no corrija la pérdida de los coeficientes correctores.
Además, aquellos inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, tienen derecho a una reducción por la plusvalía generada entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006.
El análisis debe comenzar teniendo en consideración la antigüedad en nuestro patrimonio del inmueble que pretendemos vender. Si lo tenemos desde hace tiempo quizás resulte más ventajoso venderlo antes de que finalice el año por el contrario, si es de reciente adquisición puede que convenga esperar a 2015.
Actualmente las plusvalías, con más de un año, tributan al 21% los primeros 6.000 euros de beneficio; entre 6.000 y 24.000 euros al 25% y a partir de aquí se aplica el 27%. En 2015 van todas al tipo del ahorro, independientemente del plazo de generación, de forma que los primeros 6.000 euros tributan al 20%, entre 6.000 y 50.000 euros el 22% y a partir de aquí se pagará el 24%.
Dicen los que saben, los Maestros, que “el ejemplo sigue siendo la mejor de las enseñanzas, la mejor demostración y el más acabado argumento”. Gracias Delia. Vayamos pues con dos ejemplos prácticos, uno de transmisión de vivienda adquirida recientemente y otro de transmisión de vivienda adquirida hace años.
Ejemplo:
A) Venta de vivienda adquirida en 2012:
– Fecha de adquisición el 28 de octubre de 2012, por un importe de 350.000 €. El precio de venta ha sido de 390.000 €. Ver la diferencia de tributación si la vende el 28 de diciembre de 2014 o el 3 de enero de 2015:
Tributación en 2014 | Tributación en 2015 |
Valor de transmisión: 390.000 € | Valor de transmisión: 390.000 € |
Valor adquisición actualiz.: 350.000 x 1,0201= 357.035€ | Valor adquisición: 350.000 € |
Ganancia patrimonial: 32.965 € | Ganancia patrimonial: 40.000€ |
6.000 x 21% = 1.260 | 6.000 x 20% = 1.200 |
24.000 x 25% = 6.000 | 34.000 x 22% = 7.480 |
2.965 x 27% = 800,55 |
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TOTAL: 8.060,55 € | TOTAL: 7.580 € |
B) Venta de vivienda adquirida en 1990:
– Si la vivienda la compró el 28 de octubre de 1990, por 100.000 €:
Tributación en 2014 | Tributación en 2015 |
Valor de transmisión: 390.000 € | Valor de transmisión: 390.000 € |
Valor adquis. actuliz.: 100.000 x 1,0201 = 357.035 € | Valor adquisición: 100.000 € |
Ganancia patrimonial: 32.965 € | Ganancia patrimonial: 290.000 € |
| 6.000 x 20% = 1.200 |
| 44.000 x 22% = 9.680 |
| 240.000 x 24% = 57.600 |
Ganancia generada antes del 20-01-2006: Nº días de permanencia desde el 28/octubre/1990 hasta el 28/diciembre/2014: 89.827 días Desde adquisición hasta el 19 de enero de 2006: 5.563 días Parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2.006: 32.965 (5.563/8.827)= 20.775,38 Nº de años de permanencia desde la fecha de adquisición hasta 31-12-1996: 7 años (11,11% x 5 = 55%) Reducción del 55% = 11.426,46 20.775,38 – 11426,46 = 9.348,92 Ganancia generada con posterioridad al 20 de enero de 2006: 32.965 – 20.775,38 = 12.189,62 € Total ganancia a integrar: 12.189,62 + 9.348,92 = 21.538,54 6.000 x 21% = 1.260 15.538,54 x 25% = 3.884,64 |
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TOTAL A PAGAR: 5.144,64 € | TOTAL A PAGAR: 68.480,00 € |
CONCLUSIÓN: Los inmuebles adquiridos antes del 2004, en general, conviene venderlos antes del fin del 2014 y, los adquiridos después, en 2015.
Nota: El ejemplo está tomado de CISS Fiscal, Editorial Wolters Kluver.