FIDUCIA CUM CREDITORE

El 25 de febrero de 2014, el Juzgado de Primera instancia nº 24 de Palma de Mallorca ha dictado sentencia declarando que: “…el contrato de fecha 26 de Marzo de 2010 constituye una fiducia cum creditore, y por lo tanto, es un contrato de préstamo con garantía real, pudiendo mediante el pago de las cantidades que se consideren adeudadas al prestamista vendedor, reintegrarse en la titularidad e íntegra propiedad dominical de la finca urbana; DECLARO que el actor es titular dominical de la finca: “Urbana parcela de terreno consistente (…) ”, previo pago del importe de 179.246 Euros.”

La Sentencia núm. 26/2014 resuelve un caso de negocio fiduciario, aceptando la tesis que Maat Abogados & Asociados planteó en la demanda. En este artículo destacamos los aspectos fundamentales de la sentencia.

Los hechos objeto de la controversia pueden resumirse en que demandante y demandado constituyeron un préstamo hipotecario, cuyo prestamista era una persona física –el demandado. La garantía era un solar urbano propiedad del prestatario –demandante. Tras la constitución de la hipoteca, éste procedió a la construcción de dos viviendas en la finca gravada con la hipoteca. Llegado el vencimiento del préstamo, el deudor no procedió al total reintegro del capital prestado, por lo que el prestamista instó la oportuna ejecución hipotecaria que terminó con la adjudicación de la finca. Con posterioridad, las partes firmaron un contrato de compraventa que incluía las viviendas construidas, fijándose un precio desorbitado que incluía el capital prestado e intereses abusivos. De tal manera que el propietario –que según el auto de adjudicación ya no lo era de la finca- además de entregar la finca y las viviendas construidas, debía entregar una alta suma de dinero en concepto de precio. El demandado nunca reclamó la posesión ni entrega de la finca al demandante a pesar de tener justo título para ello.

La sentencia, tras exponer y relatar los hechos declarados probados y los controvertidos, pasa a analizar “si nos encontramos con una situación ficticia dominical irregular mediante la utilización de la “fiducia cum creditore”, por cuanto la entidad actora argumenta que es titular de las dos viviendas que se han construido en la finca de autos a su costa, mientras que el Sr. P es únicamente dueño del solar. Por su parte la demandada Sr. P, a través de la demanda reconvencional, pretende que se declare que es el único propietario legítimo del inmueble y de cuanto en él se halla edificado.”

El negocio fiduciario es una figura definida por la Doctrina y Jurisprudencia, a falta de una expresa regulación legal, como consistente en un negocio basado en la "confianza" o fiducia, caracterizado por la divergencia entre el fin económico que se persigue y el medio jurídico que se utiliza, de tal modo que las partes se proponen obtener un efecto distinto y más restringido del que es propio del medio jurídico que ponen en juego (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2004, 5 de marzo de 2001, 9 de diciembre de 1981, 19 de junio de 1997 y 16 de noviembre de 1999, entre otras).

La jurisprudencia tiene establecidas como líneas maestras que configuran la fiducia "cum creditore" las siguientes:

1                    . La transmisión en garantía es un negocio fiduciario, del tipo de la fiducia cum creditore. El fiduciante transmite la propiedad formal con el riesgo de que al adquirirla el fiduciario y figurar como tal frente a terceros, pueda éste vulnerar el pacto de fiducia transmitiéndola a su vez, estando los adquirentes del fiduciario -si son terceros de buena fe- protegidos en su adquisición en virtud de la eficacia de la apariencia jurídica, que protege las adquisiciones a título oneroso y de buena fe de quien en realidad no es propietario.

2                    . El fiduciante transmite al fiduciario la propiedad formal del objeto o bien sobre el que recae el pacto fiduciario, con la finalidad de apartarlo de su disponibilidad y así asegura al fiduciario que lo tendrá sujeto a la satisfacción forzosa de la obligación para cuya seguridad se estableció el negocio fiduciario.

3                    . El fiduciario no se hace dueño real -propietario- del objeto transmitido, sino que ha de devolverlo al fiduciante una vez cumplidas las finalidades perseguidas con la fiducia. El pacto fiduciario lleva consigo esa retransmisión.

4                    . La falta de cumplimiento por el fiduciante de la obligación garantizada no convierte al fiduciario en propietario del objeto dado en garantía; la transmisión de la propiedad con este fin no es una compraventa sujeta a la condición del pago de la obligación.

5                    . El fiduciario, caso de impago de la obligación garantizada, ha de proceder contra el fiduciante como cualquier acreedor, teniendo la ventaja de que cuenta ya con un bien seguro con el que satisfacerse sobre el que le corresponde una especie de derecho de retención, pero sin que ello signifique que tiene acción real contra el mismo.

6                    . La transmisión de la propiedad con fines de seguridad, o "venta en garantía" es un negocio jurídico en que por modo indirecto, generalmente a través de una compraventa simulada, se persigue una finalidad lícita, cual es la de asegurar el cumplimiento de una obligación, y no pueda pretenderse otra ilícita, como la de que, en caso de impago de la obligación, el fiduciario adquiera la propiedad de la cosa, pues se vulneraría la prohibición del pacto comisorio, revelándose la "venta en garantía" como un negocio en fraude de ley ( art. 6.4 del Código Civil).

La juzgadora de instancia ha mantenido un buen criterio jurisprudencial y sentido común, ajustando la apariencia formal jurídica a la realidad negocial. Lo que prestamista y prestatario complicaron, ha sido clarificado por la Magistrado-Juez.

Debido a las difíciles y precarias condiciones en que se hallan muchas personas y empresas en la actualidad, cada vez es más común encontrar casos de fiducia, de simulación, etc. No son los medios más adecuados para conseguir los fines que se persiguen, pero unas veces para soslayar las obligaciones formales, otras las tributarias y otras por mera mentalidad de hacer complicado lo sencillo, los abogados nos encontramos cada vez más con casos como el que comentamos. 

Averiguar la verdadera voluntad de las partes es para el juzgador el tema clave. Los indicios y presunciones, a falta de otras pruebas, son fundamentales para descubrir con éxito qué es lo que las partes se proponían conseguir. La fiducia no es solo cuestión de confianza, también lo es de sentido común y este es un buen consejo para nuestros clientes.